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标题: 果然有些国家是不适合创业的，比如日本。 [打印本页]

作者: xchiminer 时间: 2024-4-26 23:14
标题: 果然有些国家是不适合创业的，比如日本。
已经看了3个月的福冈不动产了，看准东区，准备入手，价格不高。4kw以内。
最近补了一些金融知识，觉得可以实践下，我的思路如下：

外国人在日本买房，会碰到两个问题，一个是入金得通过中介的公司账户，安全性会有一点顾虑，所以想先开家公司，不是那种投资经营签标准的500w日元注册资本，而是普通一家公司即可，然后通过公司名义购买日本房产，因为开了公司，可以在日本银行开户，所以钱也不用走中介那边了。
等房产过户到手了，去银行贷款，可以贷出60%。拿这2000多万日元兑换成美元存入美国的银行或者购买美国国债。保底5%收益，日本贷款利率为1.5%。再拿美国存款证明去日本银行贷款60%，套娃操作，1000多万日元支付首付，从中国银行日本分行申请贷款，可以贷款60%，利率大概在3.5%。这样又可以买一套4kw的房子。把这4kw的房子抵押给日本银行，再带出60%的日元换成美元购买美国国债，收益5%。

然后两套房子出租，按现在福冈的投资回报比在4.5-5.6之间，年大概有350-450w日元收益。可以够的上投资经营签证的申请。这样维持5年+，基本就能混到身份了。而且几乎不需要花什么成本。

但但但，查阅了一下，贷款买的房子是不能用于出租的，这样的操作属于违法，最终会面临高额的罚款。所以想通过日本的接近0利率的方式借钱，去高利率的国家赚利差的这种做法，在一定程度上，不动产不是一种很好的介质。看似日本很多地方传统，跟不上时代，但是和赚钱关联的法律法规，貌似预先卡的死死的，根本无法发挥国人小聪明的本领，所以有些国家，真的不适合创业，或者不太适合钻漏洞。

作者: MasterCard 时间: 2024-4-26 23:17
有美元贬值风险

作者: PYPL 时间: 2024-4-26 23:19
贷款买房，本来就不应该用于出租，这属于炒房

只有当房价上涨一倍，租金才能覆盖月供，否则这种行为等于直接给银行带来风险资产

作者: mytk-asa 时间: 2024-4-26 23:20

国人小聪明

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作者: louiejordan 时间: 2024-4-26 23:21
日本中小企业眼瞅着就要迎来一波破产潮了，还创业。

作者: 机长 时间: 2024-4-26 23:21
如果可行早被国内某地区的吉普赛人玩烂了懂得都懂

作者: 中森明菜 时间: 2024-4-26 23:22
基础是日本房地产保值或者增值吧
在出租阶段避免日本方面监管不就避开当地法律了吗

作者: 冲浪麦浪花郎 时间: 2024-4-26 23:22
有一种东西教杠杆爆掉

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作者: PYPL 时间: 2024-4-26 23:22

机长发表于 2024-4-26 23:21
如果可行早被国内某地区的吉普赛人玩烂了懂得都懂

温州？

作者: ass 时间: 2024-4-26 23:47
日本房子是用来住的，炒不了也没法传家。
有投机心理的，日本政府有的是办法治你。
这边主打一个共同温饱。

作者: 人穷器短 时间: 2024-4-26 23:49
现在去米红玩货币套利，这不是50年游泳去金门。。。

你那些都是十年前的玩法了

作者: 雷猴 时间: 2024-4-27 01:21
日本的房子非常不适合投资……因为买入容易，卖出就需要50%的增值税
这个玩个毛

作者: H3C 时间: 2024-4-27 01:26
自适应：房子是用来住的。

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